تبدأ القصة حين يمتلك شركاء عقارًا مشتركًا ثم يختلفون حول طريقة الانتفاع أو البيع. أحدهم يرفع دعوى لفضّ الملكية المشتركة، وبعد صدور الحكم لصالح القسمة، تأتي الخطوة الأهم: تنفيذ حكم فض الملكية المشتركة في السعودية.
هذه المرحلة تحدد فعليًا مصير المال المشترك، وتتطلب معرفة دقيقة بإجراءات التنفيذ النظامية التي سوف نوضحها في مقالنا لذا ننصحك بمتابعة القراءة.
لاستشارة محامي مختص بقضايا الملكية المشتركة انقر على زر الواتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
إجراءات تنفيذ حكم فض الملكية المشتركة
تُنفّذ أحكام فضّ الملكية المشتركة في المملكة العربية السعودية وفقًا للأنظمة السعودية، وتشمل الإجراءات النظامية ما يلي:
- تقديم طلب التنفيذ الإلكتروني: يتقدم أحد الشركاء أو وكيله الشرعي بطلب تنفيذ الحكم، ويُرفق بالطلب صك الحكم القطعي بفضّ الملكية باعتباره السند التنفيذي المعتمد.
- مراجعة الطلب وإصدار أمر التنفيذ: يتولى قاضي التنفيذ التحقق من استيفاء الحكم للصيغة التنفيذية، يُصدر أمر التنفيذ إلى المدينين أو الأطراف المعنيين، ويُبلَّغون رسميًا.
- تعيين مصفٍّ قضائي أو خبير مختص: تعيّن المحكمة مصفِّيًا قضائيًا لإدارة عملية القسمة، وتقدير القيمة السوقية للمال المشترك. يتولى المصفّي إعداد قائمة الجرد والتقدير وفق أحكام لائحة قسمة الأموال المشتركة.
- إعداد قائمة الجرد وتحديد الأنصبة: تشمل القائمة جميع الأموال والعقارات المشمولة بالقسمة مع بيان أوصافها، وقيمتها السوقية، ونسبة كل شريك، وتُعرض القائمة على المحكمة لاعتمادها رسميًا بعد التحقق من دقتها.
- تنفيذ القسمة العينية أو البيع بالمزاد: إذا أمكن تقسيم المال المشترك عينيًا دون ضرر، يُسلّم كل شريك نصيبه بموجب محضر رسمي. أما إذا تعذرت القسمة، يُباع المال بالمزاد العلني تحت إشراف مأمور التنفيذ.
- سداد الديون وتصفية أموال الملكية المشتركة والالتزامات: تُخصم الديون والنفقات المتعلقة بالمال المشترك قبل التوزيع النهائي.
- تحويل الملكية وإصدار الصكوك الجديدة: بعد اعتماد القسمة، تتولى كتابة العدل والهيئة العامة للعقار إصدار الصكوك الجديدة باسم كل شريك وفق حصته الشرعية. يتم تسجيل الملكية في السجل العقاري.
- إغلاق ملف التنفيذ: بعد تسليم الحصص وصكوك الملكية الجديدة، يُغلق ملف التنفيذ رسميًا، يُعدّ محضر نهائي يثبت اكتمال القسمة وتسليم الحقوق لكل طرف.
شروط تنفيذ حكم فضّ الملكية المشتركة في السعودية
تخضع عملية تنفيذ حكم فض الملكية المشتركة في السعودية لضوابط دقيقة تضمن سلامة الإجراءات وعدالة توزيع الحقوق بين الشركاء، وفق ما نصّت عليه لائحة قسمة الأموال المشتركة، ولا يُشرع في التنفيذ إلا بعد تحقق الشروط التالية:
- اكتساب الحكم للقطعية: يشترط أن يكون الحكم القضائي الصادر بفضّ الملكية نهائيًا ومكتسبًا للصفة القطعية، أي أنه لم يعد قابلاً للاستئناف أو الاعتراض. فلا يُنفّذ حكم ابتدائي قبل تأييده من محكمة الاستئناف أو مضي المدة النظامية دون طعن.
- وجود سند تنفيذي صحيح: يجب أن يكون الحكم أو القرار مستوفيًا لشروط السند التنفيذي.
- تحديد المال محلّ القسمة بشكل واضح: يجب أن يكون المال المشترك محل الحكم محددًا تحديدًا دقيقًا من حيث الموقع، والنوع، والمساحة، والحدود، ووثيقة الملكية. وتُرفق بهذه البيانات المستندات النظامية الداعمة مثل صك الملكية أو وثائق الحيازة.
- تعيين مصفٍّ أو خبير مختص لتقدير المال المشترك: من الشروط الجوهرية تعيين مصفٍ قضائي أو خبير معتمد يقوم بجرد الأموال وتقدير قيمتها، وتحديد إمكانية القسمة أو الحاجة للبيع بالمزاد. حيث نصت المادة (21) من لائحة قسمة الأموال المشتركة على أن القاضي يكلّف خبيرًا لتقدير الأنصبة وتصفية الديون قبل القسمة.
- سداد الديون والالتزامات المتعلقة بالمال المشترك: لا يجوز توزيع الأنصبة إلا بعد تسوية الديون أو الحقوق العالقة على المال المشترك، سواء كانت لصالح أطراف خارجية أو أحد الشركاء.
- تسجيل الصكوك الجديدة بعد التنفيذ: لا يُعد التنفيذ منتهيًا إلا بعد تسجيل الملكية الجديدة رسميًا باسم كل شريك في كتابة العدل أو الهيئة العامة للعقار.
اعتراض أو إشكال في تنفيذ حكم فضّ الملكية المشتركة
يجيز نظام التنفيذ السعودي للأطراف المتضررين من إجراءات التنفيذ تقديم إشكال أو اعتراض أمام قاضي التنفيذ وفق ضوابط محددة، وتتم الإجراءات كما يلي:
- تعريف الإشكال: هو اعتراض يقدمه أحد الأطراف أو الغير لوجود سبب يمنع التنفيذ أو يبرر إيقافه مؤقتًا.
- الجهة المختصة: يختص قاضي التنفيذ بالفصل في جميع منازعات التنفيذ.
- أسباب الاعتراض الشائعة:
- وجود خطأ في تحديد الأنصبة أو تطبيق الحكم.
- التنفيذ على مال غير مشمول بالحكم.
- ظهور حقوق أو ملكيات جديدة لم تُبحث أثناء الدعوى.
- وقوع ضرر جسيم بسبب إجراء مخالف للنظام أو اللائحة.
- طريقة التقديم: يُقدَّم الاعتراض إلكترونيًا أو مباشرة لدى محكمة التنفيذ، ويحق لقاضي التنفيذ وقف التنفيذ مؤقتًا إلى حين الفصل في الإشكال.
- أثر الاعتراض: لا يوقف التنفيذ تلقائيًا إلا إذا قرر القاضي ذلك، بعد الفصل في الإشكال، يُستأنف التنفيذ فورًا إن رُفض الاعتراض.
دور المحامي في متابعة وتنفيذ حكم فضّ الملكية المشتركة
تمثل مرحلة تنفيذ حكم فضّ الملكية المشتركة مرحلة دقيقة تتطلب خبرة نظامية عالية، إذ تتداخل فيها الجوانب القضائية والفنية والإجرائية.
وهنا يبرز دور المحامي التجاري المتخصص بوصفه الضامن القانوني لتنفيذ الحكم بصورة صحيحة وسريعة دون الإضرار بحقوق أي طرف.
المهام الأساسية التي يضطلع بها المحامي في هذه المرحلة
هي ما يلي:
- إعداد وتقديم طلب التنفيذ: يقوم المحامي بتعبئة الطلب وإرفاق السند التنفيذي والمستندات المؤيدة، مع متابعة اعتماده لدى محكمة التنفيذ.
- التنسيق مع الجهات العدلية والخبير المصفّي: يتولى المحامي التواصل مع المصفّي القضائي والجهات المختصة لتسريع إجراءات الجرد والتقييم وتوزيع الأنصبة.
- تمثيل الموكل أمام قاضي التنفيذ: يقدم المذكرات والدفوع النظامية ويتابع الاعتراضات أو الإشكالات التنفيذية إن وُجدت، لضمان سلامة الإجراءات.
- متابعة إصدار الصكوك الجديدة: بعد اكتمال القسمة أو البيع، يشرف المحامي على تسجيل الملكية الجديدة لدى كتابة العدل أو الهيئة العامة للعقار حتى استلام الصك النهائي للموكل.
- ضمان حماية الحقوق وتجنّب الأخطاء النظامية: يتحقق من أن التنفيذ تم وفق أحكام لائحة قسمة الأموال المشتركة ونظام التنفيذ، ويمنع أي إجراء مخالف قد يؤدي إلى بطلان التنفيذ أو تأخيره.
الأسئلة الشائعة حول تنفيذ حكم فض الملكية المشتركة
إن تنفيذ حكم فض الملكية المشتركة في السعودية هو المرحلة العملية لتحقيق العدالة بين الشركاء، ويجمع بين لائحة قسمة الأموال المشتركة ونظام التنفيذ لضمان الشفافية وحماية الحقوق.
ولأن الإجراءات معقدة وتتضمن جوانب فنية وقانونية دقيقة، فإن الاستعانة بمحامٍ مختص في قضايا الملكية المشتركة تضمن تنفيذًا سليمًا دون تأخير أو نزاع إضافي.
للحصول على استشارة قانونية أو تمثيل نظامي في قضايا تنفيذ أحكام الملكية المشتركة، يمكنك التواصل مباشرة مع مكتب محامي تجاري في السعودية عبر صفحة اتصل بنا.
قد تسأل عن دعوى تصرف أحد الشركاء دون إذن في السعودية، واعرف كيفية رفع دعوى فض ملكية مشتركة تجارية في السعودية خطوة بخطوة.
المصادر الرسمية:
- لائحة قسمة الأموال المشتركة.
- نظام التنفيذ.
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها.
- محامٍ متميز يتمتع بخبرة واسعة في مجال القانون والقضايا المتعلقة بالأعمال التجارية في المملكة العربية السعودية.
- يملك معرفة عميقة بالتشريعات والقوانين السعودية، بالإضافة إلى القدرة على تقديم الاستشارات القانونية ذات الجودة العالية للعملاء.
- بالإضافة إلى عمله كمحامي، يعمل أيضًا ككاتب في موقع محامي تجاري معروف في السعودية، حيث يساهم في نشر المعرفة القانونية والتوعية بالقوانين المحلية والدولية المتعلقة بالأعمال التجارية.
- يقوم بكتابة مقالات ومحتوى قانوني مفيد للقراء والعملاء، مما يعزز مكانته كمصدر موثوق به في المجال القانوني والتجاري في المملكة العربية السعودية.
